如果你想在无锡买公寓这篇文章一定要看!

如果你想在无锡买公寓这篇文章一定要看!

无锡房价admin2020-11-21 23:29:24124A+A-

  常刷微博,看到这样一句话:三十岁前的梦想,就是拥有一套不大不小的loft,养一只狗,朝九晚五。

  光看文字就感觉很美好,上班族们白天的奔波与辛劳,在回到家的那一刻,有一盏属于自己的灯光,不免觉得暖心。

  但现实总是如此的残酷,对于大多数人的工资阶层来说,买房并不是件容易的事。

  在每个人决定买房的时候,尤其是在决定买公寓时,都会有声音在说“再等等,公寓不值得。”

  但问题在于,等着等着,公寓的单价都已拔高不少,这时候很多人也会更加忧郁,到底该不该买?

  在国外一线城市的核心区域,比如纽约曼哈顿,伦敦金融城等等,有很多高端的服务式公寓,针对的大多是高端租客。

  目前在国内如上海等一线城市,也存在这些高端国际公寓,但大多都是机构自持型,如果进入市场流通,也会被纳入顶级豪宅的行业,但投资门槛比普通住宅要高很多。

  在目前的无锡,这种高端公寓类产品很少,主要原因是因为无锡的国际化程度相对较弱,高端租客少,城市功能板块也一直在发展当中,公认的精华地段还没有形成,高端公寓缺乏足够的地段价值。

  目前的无锡市场上的公寓产品,多数还是商业性质用地,开发的精装小户型公寓,有些甚至是写字楼改造而成,用途往往是自住、办公、酒店等,那么这类产品的软肋是什么呢?

  交易税费过高是目前公寓投资较大的心理障碍,但从市场观察来看,交易税费过高导致的惜售和被动长期持有,其最后结果往往是良性的:物业随着时间逐渐增值,交易税费被覆盖后,回报率也不低。

  但和普通住宅投资相比,公寓的投资逻辑还是很不一样的,这类产品的投资逻辑很像是普通家庭购买第二辆或者第三辆车的逻辑。

  一个人买车,第一辆一般是家庭用,所以要实用;第二辆买给自己,所以要喜欢;第三部要有精神追求,所以选择更个性,也更多样。

  当然了,对于实力派投资者,自然不会过于在意这些因素,可以任性些,只买最贵就够了,可对于成长性的投资者而言,其实是:没有最佳,只有最合适。

  从不动产投资的基本统计来看,地段,永远是需要第一考虑的,由于公寓的投资优势之一是租金回报更高,所以地段对公寓投资显得尤为重要。

  地段如何判断?除了项目基本的户型、装标、立面、物业服务之外,地段是指项目环境和区域价值,按照万科地产的相关统计,所谓环境,其实就是指项目300米范围之内,所有的区域价值,就是指项目两公里范围之内,这两个指标内的含金量,就是项目的地段价值。

  其次就是城市能级,刚刚出炉的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,再次为长三角城市群的发展规划”添砖加瓦“,目前国内也已经进入了超级城市群的发展阶段,而公寓价值的差距其实也是一种城市间的差距。

  一线城市之外,像无锡这种未来发展前景广阔、规划能级丰富的城市,也是非常好的投资选项。

  由于当前房地产市场的逐渐收紧和税收加码,未来房产投资的预期并不明朗,既有涨价的预期存在,又担心税收政策的加强,在这种情况下,一套房产的实际购入价格是最基本的要素。

  很多投资型公寓,都提供包租服务,但也有一些公寓项目,用数字游戏来忽悠购房者,比如本来预期15000元/㎡的公寓,直接将价格改成20000元/㎡,再通过高返租的形势打折。

  再比如说,有些公寓提供三年内每年每平方100-120元的租金价格进行返租,其实是违背了项目的基本价值,忽悠韭菜,营造虚假的市场现象,显得不太厚道。

  这一点,很多想买公寓的购房者容易疏忽,一进到售楼处,被销售人员引导的只算投资回报率是多少,忽略了对项目本身价值的研究和长远升值能力的判断。

  简单的说,和住宅相比,公寓项目的投资回报,更看重后期的物业管理品质、项目的客户定位、经营团队、设计概念以及后期物业托管品牌等等。

  优势比如面积小、总价低、居住功能齐全、方便转售或出租、精装入住省时省力、不限购等等。

  劣势有产权年限短、大多数采光条件不好、不能落户、生活费用高、居住人群嘈杂等等。

  不过总得来说,对于在城市打拼的年轻人,手头资金并不算充足的群体,购买一套公寓还是值得考虑的,毕竟相较于动辄几百万的住宅,公寓较低的首付和较小的出租压力,都还在接受范围之内。

  1.交通越方便越好:有一些烂在手里的公寓房大多和交通不便有很大的关系,如果本身地段不好,再加上交通不便,很有可能面临租不出去无法转手的棘手问题;

  2.配套越齐全越好:公寓房的特征之一是功能齐全,拎包入住,配套越齐全,价值越高;

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